Ante la situaci\u00f3n excepcional en la que nos hallamos, y a la vista de las m\u00faltiples consultas recibidas, creemos que puede ser de su inter\u00e9s la presente nota, que trata de abordar aquellas dudas que pueden surgir en relaci\u00f3n al tratamiento en el IVA de las po<\/strong><\/span>sibles modificaciones que se pacten en los contratos de arrendamiento, <\/strong><\/span>en estos meses en los que est\u00e1 vigente el estado de alarma.<\/span><\/p>\n Como saben, el Real Decreto-ley 11\/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el \u00e1mbito social y econ\u00f3mico para hacer frente al COVID-19, ha contemplado medidas espec\u00edficas en el \u00e1mbito del alquiler de la vivienda habitual, tales como la suspensi\u00f3n del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos, la pr\u00f3rroga extraordinaria de los contratos, la aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades p\u00fablicas de vivienda y las ayudas econ\u00f3micas en materia de vivienda en r\u00e9gimen de alquiler, pero no ha previsto ninguna medida para el arrendamiento de locales.<\/span><\/p>\n Por ello, entendemos que queda todo en manos de lo establecido en el contrato y en la libertad de pactos de las partes firmantes que, atendiendo a la situaci\u00f3n actual, deber\u00e1n alcanzar una soluci\u00f3n que sea lo m\u00e1s proporcionada posible, sin que exista una regla general y debiendo analizarse cada caso.<\/span><\/p>\n <\/p>\n a) <\/strong><\/span>Una posible bonificaci\u00f3n total de las cuotas de alquiler durante un cierto espacio temporal.<\/strong><\/p>\n b) La posible bonificaci\u00f3n parcial del importe del alquiler durante un cierto espacio temporal.<\/strong><\/p>\n c) <\/strong><\/span>O un posible aplazamiento del pago de toda o parte de las cuotas del alquiler de determinados meses,<\/strong> que ser\u00e1n abonadas de manera prorrateada a lo largo del a\u00f1o, a\u00f1adi\u00e9ndose dicho prorrateo a las cuotas de arrendamiento del mes de que se trate (por ejemplo, aplazar el pago de la cuota durante los meses de abril, mayo y junio y pagarlas prorrateadas junto con las cuotas de septiembre, octubre, noviembre y diciembre).<\/span><\/p>\n Todas estas posibles soluciones, de llevarse a cabo, deber\u00e1n quedar debidamente justificadas con el correspondiente acuerdo entre las partes mediante un anexo al contrato o cualquier documento que justifique la modificaci\u00f3n de las condiciones pactadas inicialmente.<\/span><\/p>\n Conforme al art\u00edculo 75.Uno.7\u00ba<\/em> de la Ley de IVA, en los arrendamientos, en los suministros y, en general, en las operaciones de tracto sucesivo o continuado, el IVA se devenga en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepci\u00f3n. Como se puede ver, el elemento determinante del devengo es la exigibilidad del precio, independientemente de que se produzca el pago en ese momento o con posterioridad.<\/span><\/p>\n Igualmente, la normativa del impuesto dispone que la base imponible estar\u00e1 constituida por el importe total de la contraprestaci\u00f3n de las operaciones sujetas, se\u00f1al\u00e1ndose que no deben incluirse en la misma los descuentos y bonificaciones que se justifiquen por cualquier medio de prueba admitido en derecho y que se concedan previa o simult\u00e1neamente al momento en que la operaci\u00f3n se realice y en funci\u00f3n de ella.\u00a0<\/span><\/p>\n \u00a0<\/span>Partiendo de todo lo expuesto, el tratamiento en el IVA de las modificaciones comentadas<\/span><\/strong> ser\u00eda el siguiente:<\/span><\/p>\n a)<\/span>Bonificaci\u00f3n total de las cuotas de arrendamiento de determinados meses<\/strong>: no se producir\u00e1 el devengo del impuesto en la medida que, por acuerdo entre las partes, no resulta exigible el precio pactado para esos periodos de alquiler.<\/span><\/p>\n b)<\/strong><\/span>Bonificaci\u00f3n parcial de las cuotas de arrendamiento de determinados meses<\/strong>: el devengo s\u00f3lo se producir\u00e1 por el importe de las cantidades que resulten exigibles, que ser\u00e1n las efectivamente pagadas si se cumple el acuerdo. La factura deber\u00e1 indicar la bonificaci\u00f3n acordada y el motivo de la misma, para que as\u00ed pueda determinarse de forma correcta la base imponible del impuesto.<\/span><\/p>\n En ambos casos, hay que analizar la operaci\u00f3n como si se tratara de un acuerdo en el precio total del servicio, entendiendo \u00e9ste, como el contrato de arrendamiento en su totalidad, en toda su duraci\u00f3n, pues de este modo creemos que no deber\u00eda entenderse que nos hallamos ante una prestaci\u00f3n de servicios gratuita o autoconsumo a efectos del IVA.<\/span><\/p>\n c)<\/span>Aplazamiento del pago de toda o parte de las cuotas del alquiler de determinados meses<\/strong>: en la medida en que se aplace todo o parte del precio correspondiente al alquiler de unos meses para incrementar otras mensualidades, la exigibilidad y devengo se producir\u00e1 en esas mensualidades futuras y no en aquellas que se aplazan, y ello, porque ser\u00e1 en ese momento futuro en el que se producir\u00e1 la exigibilidad del precio.<\/span><\/p>\n Al margen de los supuestos que hemos analizado, cabe plantearse qu\u00e9 sucede si arrendador y arrendatario no llegan a ning\u00fan acuerdo y el arrendatario incumple unilateralmente con su obligaci\u00f3n de pago, total o parcial, de la renta correspondiente a uno o varios per\u00edodos.<\/span><\/p>\n Pues bien, en estos casos, como hemos comentado, al resultar exigible la renta, el IVA se devenga en su totalidad y el arrendador deber\u00e1 repercutir el IVA e ingresarlo dentro del periodo de declaraci\u00f3n que corresponda, a pesar de que no lo haya cobrado.<\/span><\/p>\n Para poder recuperar el IVA devengado y no cobrado, deber\u00e1 acudir a la v\u00eda prevista en el art\u00edculo 80.4 de la Ley de IVA y en el art\u00edculo 24 de su Reglamento, que establecen como requisitos para poder recuperar las cuotas de IVA ingresadas en Hacienda y no cobradas, los siguientes:<\/span><\/p>\n Es importante tener en cuenta que la citada modificaci\u00f3n est\u00e1 sujeta a unos estrictos plazos:<\/strong><\/p>\nLas posibles soluciones que se pueden plantear, intentando siempre evitar la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento o un posible procedimiento judicial por impago, se pueden englobar en los siguientes:<\/h4>\n
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\u00bfQu\u00e9 pasa con las cuotas de IVA en estos supuestos de modificaci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de local?<\/h4>\n
\u00bfQu\u00e9 suceder\u00e1 si no se alcanza ning\u00fan acuerdo y se produce un impago?<\/h4>\n
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