Des de la nostra assesoria jurídica-fiscal-comptable, t’informem de les possibles modificacions a pactar en els contractes d’arrendament en l’estat d’alarma vigent, i la seva repercussió en relació al tractament de l ‘IVA.
Davant la situació excepcional en què ens trobem, ia la vista de les múltiples consultes rebudes, creiem que pot ser del seu interès la present nota, que tracta d’abordar aquells dubtes que poden sorgir en relació al tractament en el IVA de les possibles modificacions que es pactin en els contractes d’arrendaments, en aquests mesos en què està vigent l’estat d’alarma.
Com saben, el Reial decret llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front al COVID-19, ha contemplat mesures específiques en l’àmbit de l’lloguer de la habitatge habitual, com ara la suspensió de procediment de desnonament i dels llançaments, la pròrroga extraordinària dels contractes, l’aplicació automàtica de la moratòria del deute arrendament en cas de grans forquilles i empreses o entitats públiques d’habitatge i les ajudes econòmiques en matèria d’habitatge en règim de lloguer, però no ha previst cap mesura per a l’arrendament de locals.
Per això, entenem que queda tot en mans del que estableix el contracte i en la llibertat de pactes de les parts signants que, atenent a la situació actual, hauran d’aconseguir una solució que sigui el més proporcionada possible, sense que hi hagi una regla general i havent d’analitzar cada cas.
Les possibles solucions que es poden plantejar, intentant sempre evitar l’extinció del contracte d’arrendament o un possible procediment judicial per impagament, es poden englobar en els següents:
a) Una possible bonificació total de les quotes de lloguer durant un cert espai temporal.
b) La possible bonificació parcial de l’import del lloguer durant un cert espai temporal.
c) O un possible ajornament del pagament de tota o part de les quotes de l’lloguer de determinats mesos, que seran abonades de manera prorratejada al llarg de l’any, afegint-dit prorrateig a les quotes d’arrendament del mes de què es tracti (per exemple , ajornar el pagament de la quota durant els mesos d’abril, maig i juny i pagar-les prorratejades juntament amb les quotes de setembre, octubre, novembre i desembre).
Totes aquestes possibles solucions, si es porta a terme, hauran de quedar degudament justificades amb el corresponent acord entre les parts mitjançant un annex al contracte o qualsevol document que justifiqui la modificació de les condicions pactades inicialment.
Què passa amb les quotes de l’IVA en aquests supòsits de modificació dels contractes d’arrendament de local?
D’acord amb l’article 75.1.7º de la Llei d’IVA, en els arrendaments, en els subministraments i, en general, en les operacions de tracte successiu o continuat, l’IVA es merita en el moment en què resulti exigible la part del preu que comprengui cada percepció. Com es pot veure, l’element determinant de la meritació és l’exigibilitat del preu, independentment que es produeixi el pagament en aquell moment o amb posterioritat.
Igualment, la normativa de l’impost disposa que la base imposable estarà constituïda per l’import total de la contraprestació de les operacions subjectes, assenyalant-se que no s’han d’incloure en la mateixa els descomptes i bonificacions que es justifiquin per qualsevol mitjà de prova admès en dret i que es concedeixin prèvia o simultàniament a el moment en què l’operació es realitzi i en funció d’ella.
Partint de tot el que s’ha exposat, el tractaent en l ‘IVA de les modificacions comentades seria el següent:
a)Bonificació total de les quotes d’arrendament de determinats mesos: no es produirà la meritació de l’impost en la mesura que, per acord entre les parts, no resulta exigible el preu pactat per a aquests períodes de lloguer.
b)Bonificació parcial de les quotes d’arrendament de determinats mesos: la meritació només es produirà per l’import de les quantitats que resultin exigibles, que seran les efectivament pagades si es compleix l’acord. La factura haurà d’indicar la bonificació acordada i el motiu de la mateixa, perquè així es pugui determinar de forma correcta la base imposable de l’impost.
En ambdós casos, cal analitzar l’operació com si es tractés d’un acord en el preu total del servei, entenent aquest, com el contracte d’arrendament en la seva totalitat, en tota la seva durada, ja que d’aquesta manera creiem que no s’hauria d’entendre que ens trobem davant d’una prestació de serveis gratuïta o autoconsum a l’efecte de l’IVA.
c)Ajornament del pagament de tota o part de les quotes del lloguer de determinats mesos: en la mesura que s’ajorni tot o part del preu corresponent al lloguer d’uns mesos per incrementar altres mensualitats, l’exigibilitat i meritació es produirà en aquestes mensualitats futures i no en aquelles que s’ajornen, i això, perquè serà en aquest moment futur en què es produirà l’exigibilitat del preu.
Què passarà si no s’arriba a cap acord i es produeix un impagament?
Al marge dels supòsits que hem analitzat, cal plantejar-se què passa si arrendador i arrendatari no arriben a cap acord i l’arrendatari incompleix unilateralment amb la seva obligació de pagament, total o parcial, de la renda corresponent a un o diversos períodes.
Doncs bé, en aquests casos, com hem comentat, al resultar exigible la renda, l’IVA es merita en la seva totalitat i l’arrendador haurà de repercutir l’IVA i ingressar-dins el període de declaració que correspongui, tot i que no ho hagi cobrat.
Per poder recuperar l’IVA meritat i no cobrat, haurà d’acudir a la via prevista en l’article 80.4 de la Llei d’IVA i en l’article 24 del seu Reglament, que estableixen com a requisits per a poder recuperar les quotes d’IVA ingressades a Hisenda i no cobrades, els següents:
- que hagi transcorregut un any des de la meritació de l’impost repercutit sense que s’hagi obtingut el cobrament de tot o part de l’crèdit derivat del mateix. No obstant això, si el titular de el dret de crèdit la base imposable es pretén reduir és un empresari o professional el volum d’operacions no hagués excedit durant l’any natural immediatament anterior de 6.010.121,04 euros, el termini podrà ser de sis mesos o d’un any.
- Que aquesta circumstància hagi quedat reflectida en els Llibres Registres exigits per a aquest impost.
- Que el destinatari de l’operació actuï en la condició d’empresari o professional, o, en altre cas, que la base imposable d’aquella, Impost sobre el Valor Afegit exclòs, sigui superior a 300 euros.
- Que el subjecte passiu hagi instat el seu cobrament mitjançant reclamació judicial al deutor o per mitjà de requeriment notarial al mateix.
És important tenir en compte que la citada modificació està subjecta a uns estrictes terminis:
- En el termini dels tres mesos següents a la finalització de el període de sis mesos o un any comentat en el punt 1 anterior, s’ha d’emetre la corresponent factura rectificativa, que s’ha de remetre al destinatari de manera que pugui acreditar la seva recepció de forma fefaent (per exemple, burofax amb certificat de contingut).
- En el termini d’un mes des de la data d’expedició de la factura rectificativa, s’ha de comunicar a l’AEAT la modificació de la base imposable practicada (mitjançant la presentació d’el model 952), on s’ha de fer constar que la modificació no es refereix a crèdits que gaudeixen de garantia real, estan afermats per entitats de crèdit o societats de garantia recíproca, o coberts per un contracte d’assegurança de crèdit o de caució, ni es tracta de crèdits entre persones o entitats vinculades a l’efecte de l’IVA.
